家を売るのは損になる？売却時に高く売る方法

家を売ると損をする理由

家を売ると損というのは本当か

今回の記事では、家を売ることが損になるのか、そして損をしない売却方法について解説していきます。

 

家を売りたいとお考えの人は、ネット等で売却について調べることもあると思いますが、「家を売るのは損」という言葉を目にするのではないでしょうか。

実は、こうした論調は半分当たっているものの、必ずしも正確な見方とは言えません。

そもそも、家を売って損をしたかどうかは考え方次第で変わります。

まずは、家の価値の相場変動についてみていく必要があります。

中古になると価値が下がる

家の価値は、新築が一番高いです。そこから築年数が経つと家の価値は下がっていきます。一般的に築20年まで価値が一気に下がってしまうので、中古の家はそれまでに売却をしないと損をしてしまう可能性があります。

特に一戸建ては価値が急激に下がり、築30年以上経ってしまうと不動産市場において無価値になりやすいです。一方マンションの場合、一戸建てほどではありませんが、人が入居することによって、マンションの価値が低下していきます。

買ったばかりの家は利益が出にくい

家を売って利益が出た場合、税金を支払わなければなりません。

売却の利益にかかる税金は、家を買ってから5年以上所有している「長期譲渡所得」、家を買ってから所有期間が5年未満の「短期譲渡所得」によって税率が変わってきます。

買ったばかりの家を売って利益が出たとしても、短期譲渡所得の場合、税率が高く税金を多く払う必要があります。

ここに住宅ローンの返済が重なってくると、利益はほぼ０と言っても過言ではありません。

所有期間によって税率が異なってくるので、買ったばかりの家を売ると損しやすい傾向にあります。

 

家を売るときに損をしない具体例とは

次に、家を売る際に損をしないケースについて説明していきます。

損をせずに売る具体例の一例としては、周辺の環境によるケースです。周辺地域で似た周辺地域で似たような物件が高く売り出されていると、似た物件に沿うようにあなたの家も高く売り出されることもあり、売ったとしても損しない可能性があります。

戸建ての場合はそれぞれの個性が強く、不動産会社によっては似た物件でも異なる価格を提示してきます。その時には査定額が適正なのか、理由を聞いてみましょう。

一方マンションの場合は、似ている物件の価格を参考にしてくるので、同じくらいの価格が提示されます。

他にも、メディアで「住みたい街」など取り上げられると、周辺地域に興味を持つ人が増えて、高めの価格を設定しても売れる可能性があります。

特に周辺地域の中でも、駅近などの立地の良い場所は売りやすいです。

また、新築の高級マンションが建った場合、周辺地域の不動産の価値やイメージが上がり、売れやすい傾向にあります。

その中で近くの中古物件に興味を持ち、中古物件の購入を検討する人も増えて価格を高めに設定しやすいです。

 

損をせず家を高く売る方法を解説

①不動産売却の流れや事例を調べる

家の売却を考えている方でも、査定から引き渡しまでの流れを勉強していないという方は多いです。

このように、最低限の知識も知らないまま家を売り出すのは非常に危険なので注意しましょう。

プロである仲介業者がパートナーについてくれるので、わからないことがあれば聞けば解決できますが、売り手と不動産業者は利害が一致しないケースも良くあるので全てアドバイス通りに手続きをしてしまうのも危険です。

自分の意見を主張するためにも、最低限の知識は習得しておかないと損です。

 

悪徳業者に騙されるリスクが減る

不動産売買はほとんどの人が経験したことのない取引ですし、一体どんな手続きをするのか、不動産会社は何をするのかという予備知識を持っている人はかなり少ないです。

こうした背景もあり、不動産会社を騙る悪徳詐欺業者も日本にはかなりの数いると言われています。

もっともらしい専門用語を使えば相手も信じますし、主に密室で契約などをおこなうので第三者に監視される心配もない。不動産仲介業は詐欺や悪徳営業を非常にはたらきやすいということですね。

不動産会社が正規業者か悪徳業者か見破るには、免許番号を使った方法がまず第一に挙げられます。

免許番号は知事や国土交通大臣が発行する、すべての不動産会社に割り当てられた番号ですが、これを国交省運営のサイトで検索すると、過去5年分の行政処分情報を見ることができます。

税金などの専門分野は業者に任せる

こうしたサイトを見て知識を付けた方の中には「不動産のことはだいたい分かったから業者を使わないで自分で売る！」と言い出す方も多くいますが、これはかなりリスクのある決断です。

なぜなら、サイトを見たことで不動産売買の手続きに関する知識は蓄えることができても、不動産取引や税金・費用に関する法律の知識は習得に何年もかかるからです。

個人間の売買も手続き自体は問題なく出来るでしょうが、法律に触れず正式な手続きができるかというと難しいでしょう。

 

②掃除や物を減らして家の見た目を綺麗にする

査定はプロがおこないますが、最終的に家を購入するのは一般人です。

そのため、第一印象が結果に影響しやすいです。

そのため、なるべく日常的に清掃をおこない、家を綺麗に維持しておきましょう。

特に買い手が気になりやすいのがトイレ、洗面所、風呂などの水回りです。

水回りはまとめてクリーニングをするだけでは綺麗にならないこともあるので、普段からこまめな対応が大事です。

せっかく購入希望者があらわれてくれたのに、掃除をしてなかったので売却できなかったというのはあまりにももったいないので、こうした損をしないように注意しましょう。

 

水回りはハウスクリーニングを頼む手段もある

内覧時、買主が特にチェックする場所がトイレやキッチンなどの水回りです。

周りをどれだけキレイにしても水垢や匂いが残りやすい部分で、ここが汚いと前の人の生活跡を感じて購入を避ける方が多いです。

自力で掃除をするのが難しい部分でもあるので、専門業者に依頼するのも一つの手ですよ。

ハウスクリーニング業者には家の中をまるごと掃除するプランもありますが、なるべくなら効果の高い水回りを部分別で依頼するのがおすすめです。

また、掃除のみではなく、内覧の準備も欠かせません。特に物が多くあると物件の状況が分かりづらく、査定がしづらくなります。

クローゼットの中も見られることもあるので、できるだけものを減らし、査定しやすい環境にすることをお勧めします。

 

③家を売るための具体的なスケジュールをたてる

家を査定に出してから契約が成立するまで、だいたい3か月～半年ほどの期間だといわれています。

ただ、質が高くリーズナブルな物件は早期に売れますし、築年数が古い物件はなかなか売れないでしょう。

逆に、いくら質の高い物件でも半年以上売れないということはよくあります。

家の形状などはそれぞれ違うので、地域と物件内容のどちらもぴったりだという買い手を見つけるのはなかなか難しいです。

そのため、家を売却するときは期間を短く予測するのではなく、一年近くの長期間になる可能性もしっかり考慮しておくことをおすすめします。

また、買い手が住宅ローンの審査に落ちるなど、売り手に落ち度がなくても契約が不成立になり、売却期間が延びることもあります。

いくら売り手が悪くないとはいえ、契約がなしになってしまってはどうしようもないので、やはり短期間で売却計画を立てるのは非常に危険です。

 

家を再び売りに出す策もある

良い物件でもなかなか売れないケースの原因としては、ポータルサイトが物件情報を新着順で表示するからという理由が考えられます。

人気物件はあっという間に買い手がつくので、希望者の多くは新着情報を中心に物件探しをおこないます。

そのため、売り出し時期が悪いとなかなか売れないということも十分あります。

このときには、一度販売活動を中止し、ここまでの経験を踏まえて売り出し価格を付けなおした上で、家を再び売却するという方法が効果的です。

ポータルサイトのシステムを考えると、長い間登録しているほど損ですので、この方法は理に適った一手です。

 

売った後の住まいの確保も

家を売る方で多いのが住み替え目的の方ですが、購入・売却を同時に進めていかないと、引き渡し後に入居する新居が用意できない…ということにもなりかねません。

不動産の住み替えは、最初に売却をおこない、その代金を使って新居を買う売り先行と、先に新居を購入する買い先行があります。

売り先行の場合、資金が早い時期に確定するので、購入計画を立てやすいというメリットがありますが、新居の購入手続き期間が短いというデメリットもあります。

買い先行の場合、期限を気にせず新居を選ぶことができるというメリットに対し、資金や日程計画が狂いやすいというデメリットがあります。

この2つのスケジュールのうち、どちらを選ぶかでも手続きの進め方は大きく変わります。

もしどうしても引っ越しが間に合わない場合は、先行引き渡し、引き渡し猶予といった方法でリスクを回避することもできます。

 

④家の売却損は繰越特例を使って差し引く

家を売って利益が出た場合(売却価格＞購入費用)は、譲渡所得税が発生しますが、この税金は物件の所有期間を5年超にすることでほぼ半額に済ませることができます。

売却損(売却価格＜購入費用)が出た場合は譲渡所得税は発生しませんが、それでもどうにかして損失分を無くしたいですよね？

実は、家の売却で損をした分も特例を使うことでイーブンにすることができるのです。

では、どうすれば良いのか、ここから詳しく解説します。

 

家の繰越控除特例は2種類

売却で被った損失を給与所得から補えない場合、マイナス分をどんどん次年度に回して処理をすることができます。

これを、繰越特例といいます。

繰越特例は、家を買い換える場合と売却のみの場合で、利用できるものが異なります。

• 買い換え時の特例：今まで住居利用していた家を売り、引っ越し・新居購入をおこなう場合のみ利用可能
• 売却のみの特例：今まで重機利用していた家を売るが、特に住み替えはしない(その後、賃貸マンションに入居するなど)場合に利用できる特例

 

控除の利用条件

注意点としてこの控除はどんな人も利用できるわけではありません。

まず大前提として、以下の条件を満たしていなければいけません。

• 住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡がおこなわれている
• 引き渡し年の1月1日までに所有期間が5年を超えている

そして、以下の５つの条件のうちどれか１つに当てはまることが必要です。

• 売った物件が自分が住んでいる住まい
• 以前暮らしていた物件を3年後の12月31日までに売る
• 1と2のいずれかを満たす家屋とその敷地
• 売る前に災害などで家が減失した場合は、所有期間が引き渡し日から5年を超える場合、以前敷地であった土地に適用される

以上の条件にあてはまっているか確認してみてください。

 

家の査定を専門の不動産会社に依頼

家の売却で損をしないためには、まず複数業者に査定を依頼することが大切です。

不動産業者はそれぞれ評価基準や実績が異なるので、少しでも良い業者をみつけ、媒介契約を結ぶことが理想的です。

仲介・買取のいずれであっても、一番重要なのは不動産会社を比較・検討すること。

仲介の場合は担当者の実績や経験によって、売却価格や売却までの期間に大きな差が生まれます。

買取の場合は、買取会社が提示してきた金額＝売却額なので複数を比較して、一番高値で買い取ってくれる会社を選ぶことが重要です。

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