住宅ローンが残る家を売る方法とは？残債がある不動産の売り方や注意点

ローンを返済中の家を売ることはできるのか

家を売りたいけど住宅ローン返済中だから無理だろうな…そう考えている方いらっしゃいませんか？

結論から言います。ローン返済中の家を売ることはできます！

ではどのようにしてローン返済中の家を売るか

・住宅ローンを返済している家を売るには、ます現状確認

・家を売却したお金で住宅ローンを完済するアンダーローンとは

・家を売ってもローンが残るオーバーローンとは

・住宅ローンの一括返済以外の方法

・住宅ローン返済中の家を売る時の注意点

上記の項目の沿って解説していきます。

住宅ローンを返済している家を売るには、まず現状確認

そこで一番最初に覚えていただきたい最重要ワードが「抵当権」。

抵当権とはローンの支払いが滞ってしまった場合、家を債権者（お金を貸した側）が差し押さえたり

競売にかけたりして残ったローンの回収に充てることが出来る権利です。

この抵当権が付いたままの家は買い手が付きません。

売買できないことはないですがいつ第三者に渡ってしまうかもしれない家を誰も買いたくはないですよね。

この抵当権を抹消するにはローン完済と抹消登記が必要です。

そこでローン残高、売却価格を把握しておく必要があります。

残債はどれくらいあるか

最初にローン残高が把握できていなけらばいくらで売却すれば完済できるか見通しが立ちませんよね。

通常ローンを組んだ金融機関から時期は前後しますが、毎年10 月～11 月頃に年末残高証明が郵送されます。

また借入れを起こした際に35年ローンならば12か月×35年の420回払いの返済予定表が提示されているはずですので

月ごとの残債が知りたい場合はそちらをご参照ください。

どちらも手元になくローン残高が把握できていない場合は金融機関に相談してみてください。

その際、繰り上げ一括返済をすると手数料が発生する場合があるので併せて確認しておくと良いでしょう。

家の価格はいくらか

実際に家がいくらで売れるのか!?一番気になるところではないでしょうか。

他の記事でも書いてると思いますが、家を売るには仲介業者に依頼して買主さんを探してもらう場合と

買取業者に直接買い取ってもらうこの2パターンが主になります。

どちらも査定はできますが価格の上ぶれ下ぶれが少ないのは直接買い取りだと思います。

仲介と買取の違いについては別の記事でも紹介しているのでご覧になってみてください。

ローンがいくら残るかを計算

残債と査定価格が分かったら査定価格から残債と売却諸経費を差し引きし完済可能か否か見通しをつけましょう。

家を売却したお金で住宅ローンを完済するアンダーローンとは

家を売却したお金で住宅ローンを完済するアンダーローンとは

前章でも少し触れましたが残債が売却価格を下回る場合です。

単純に残債と売却価格が同じならば手持ち資金から印紙代や仲介手数料（仲介業者を介さない場合不要）、抵当権抹消費用等

売却諸費用を支払うことが出来れば無事ローン完済できローンは残りません。

そうなれば抵当権抹消登記もでき家を売る準備は整います。

家を売ってもローンが残るオーバーローンとは

家を売ってもローンが残るオーバーローンとは

アンダーローンとは逆で残債が売却価格を上回る場合です。

購入時に頭金を沢山支払ったとか、地価が急激に上がった場合話は別ですが

不動産を購入してから数年しか経ってない場合は大抵オーバーローンになってしまいます。

ローン残債は完済が必要

オーバーローンの場合、家を売ってもローンが残ってしまい冒頭でもお話しした「抵当権」が抹消できません。

やはり家を売る時ローンは完済が必須になってきます。

じゃあ残りは分割で払う約束にするから抵当権抹消してよ。

そうはいきません。抵当権を抹消してもらうには残金一括返済が求められます。

住宅ローンの一括返済以外の方法

オーバーローンになってしまい手持ち資金もないけどどうしても家を売却したい。

家を売るのはあきらめるしかないのかな…

まだ方法が残されています。

無担保ローンを活用

1つめは読んで字のごとく担保を付けないでお金を借りられるシステムです。

ただし有担保ローンと違い借入限度額は少なく返済期間も短く設定されています。

なのでローン残債は家を売ったお金で返済できるけど引っ越し費用や仲介手数料分が

捻出できない場合などに活用する程度に考えておくと良いでしょう。

住み替えローンを活用

2つめは住み替えローンで今住んでいる家を売って新たに家を購入する場合に利用できるローンです。

今住んでいる家のローン残債を新しい家のローンに上乗せして借りられるシステムですが

融資審査が厳しくなることになります。しかし返済中の住宅ローンの金利が高い場合

住み替えローンを利用してローン金利が下がると返済額が思ったより上がらない可能性もあります。

住宅ローン返済中の家を売る時の注意点

住宅ローン返済中の家を売る時、まずは今住んでいる家がいくら位で売れるのか

これを把握することが一番だと思います。住み替え用の家はこれから選ぶので

予算を上げたり下げたりはできますが今住んでいる家の売れる金額はこちらが決めても

その通り売れるとは限りません。

時間がかかってもいいからとにかく高く売りたい場合は仲介業者を

スピード感をもって家を売りたい場合は買い取り業者を検討されることをお勧めします。

家を売却するときに発生する様々な費用

●収入印紙：不動産売買契約書に貼付します。

令和6年3月31日までの間に作成されるものは軽減税率が適用されます。

契約金額により下記のように変わってきます。

100万円超え 500万円以下で1千円、500万円超え1000万円以下で5千円、

1000万円超え5000万円以下で1万円、5000万円超え1億円以下で3万円

●抵当権抹消費用：不動産土地・建物に対し1つあたり1千円の登録免許税と司法書士報酬1万～2万円。

●譲渡所得税：家を買った時よりも高く売れたら税金がかかってきます。適用条件に当てはまれば3千万円の

特別控除があります。別記事で詳しく説明してます。https://www.ouchi-kauzo.com/news-column/p3276/#i-2

●仲介手数料：売却を仲介業者に依頼し無事売却できた場合には手数料を支払う必要があります。

売却金額が200万円以下の場合は売却金額の5％、売却金額が200万円を超え400万円以下の場合は

売却金額の4％＋2万円、売却金額が400万円を超える場合は売却金額の3％＋6万円となります。

この金額は別途消費税がかかります。

●住宅ローン全額繰上返済手数料：インターネットや窓口手続きによって変わりますが無料～55000円程です。

これらを踏まえたうえで、色々な不動産会社に話を聞いて自分自身が納得して信頼できる不動産会社へ相談してみましょう。

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