家を売る相場を解説！ 一戸建ての築年数別の売却相場と自分で調べる方法

家を売る相場を解説！ 一戸建ての築年数別の売却相場と自分で調べる方法

家を売却する時に気になるのはやはり自分の家がいくらで売れるのか？仲介業者に依頼した時の金額が本当に正しいのか？もっと高くうれないのか？相場が分からないと不安がいっぱいだと思います。今回は売却相場についてお話します。

家を売る際に使える最新の一戸建て売却相場

ここ近年は住宅の売却相場は上昇傾向にあります。下のグラフは国土交通省が公表しているグラフです。

「不動産価格指数」とは不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元にヘドニック法という統計計算でまとめたもの。

実際の取引事例などが分かる国土交通省の「不動産取引価格情報検索」国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System (mlit.go.jp)　で最近の売却相場を見る事が出来ます。

築年数別に家の売却相場を解説

家は、築年数が経過するごとに資産としての価値が下がっていくため基本的に築年数が古いほど売却相場が安くなる傾向にあります。

国土交通省がまとめた「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造戸建て住宅の資産価値は、築15年ほどまでは下落率が比較的大きく、築10年で半分ほどに下がってしまいます。築15年を過ぎた後は徐々にゆるやかになり、築20年以降はほぼ横ばいとなります。

中古の戸建て住宅は、一般的に築10年で新築価格と比べて建物の価値は半分ほどになる傾向があります。ただし、築10年以内で大手ハウスメーカー施工の物件は、下落幅が少なくなる可能性があります。
なお、中古住宅で住宅ローン減税が受けられるのは原則築20年以内と決められています。控除を利用したい方にとっては、築10年以内の物件は魅力的だといえるでしょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　築15年を目安として下落幅がゆるやかになる傾向にあります。築15年で新築価格の約2割まで下がるのが一般的とされています。
なお、木造住宅の耐震基準は2000年に改正が行われています。そのため、2000年6月1日以降に建築確認が行われた物件の場合、それ以前の物件に比べて耐震性能への信頼性が高くなっています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　築20年を超えると、戸建ての建物部分について資産価値はほとんどなくなると考えてよいでしょう。築30年などの戸建てについては、「古家付きの土地」として、土地のみの価格で取引されるのが通例です。場合によっては、建物を解体して更地の状態にしたほうが売却しやすいこともありますので、建物の価値と税制面の影響などを総合的に判断して売却方針を決めることが必要となります。ただし、雨漏りを防止する部分や構造など、建物の基本性能に問題がなく、内外装に一定のリフォーム・リノベーションが施されている物件はその限りではありません。

住宅には耐用年数というものがあります。これは減価償却の計算に使われるもので、建物の寿命とは関係はありません。国によって定められているこの耐用年数によると、木造戸建て住宅は22年、鉄筋コンクリートなどのマンションは47年となっています。そのため、売却における建物の価値査定という観点では、築25年以上の戸建ては価値がほぼゼロの「古家（ふるや）」として扱われることがほとんどです。
もちろん、耐用年数を過ぎたら即座に住めなくなるわけではないので実際には価値があるわけですが、査定金額には反映されにくいものです。

自分で家を売る相場を調べる方法とは

簡単に自分の家を今売ったらいくらになるのかを知るには色々なサイトで一括査定を依頼する方法があります。不動産会社によって査定金額にばらつきがある場合もありますのでいくつかの会社に依頼するのは良いとは思いますが、ただし一括査定や不動産仲介業者の無料査定依頼などは細かい住所やメール情報まで入力し後から頻繁に連絡が来ることもありますし、本当に業者が言う金額が正しいのか。自分自身が納得できないと売りたくないと思いますのでまずはよく調べてから依頼をかけたようがよいでしよう。

大手不動産検索サイトで自分の地域で今販売している物件を調べるのもいいと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　エリアによって土地単価が違いますので自分の地域がいくらくらいの土地の価格なのかを今販売している情報を調べると自分の家の土地価格がおおよそ分かります。

簡単に相場を調べるならタカオホームパートナーズの簡単査定

タカオホームパートナーズでは無料査定を行っています。タカオホームパートナーズは自社買取して自社でリフォーム・リノベーションを施し自社再販を行う不動産会社です。築年数が古くても再利用する力があるので建物にもきちんと金額を付けられます。

中古住宅の買取・売却ならタカオホームパートナーズ (ouchi-kauzo.com)

無料買取査定はもちろん、まだお家を売ることを迷っている段階でもお気軽にご相談ください。

公示価・固定資産税評価額 で相場を調べる

土地の価格は、立地や環境などさまざまな条件から算定されるため、定価をつけることができません。土地の売買などで取引価格を決める際は、基準となる値段に基づいた査定が行われます。
基準となる土地の値段は大きく分けて4種類あり、それぞれ用いられるシーン（場面）が異なります。

代表的なものは、国土交通省が定める「公示地価」です。土地の売買など幅広い取引で参考にされます。「公示地価」は、「その土地の基準となる価格」であり、実際の取引価格とズレが生じることもあります。公示地価を調べるときは、あくまで参考程度に考えましょう。

税金の算定に関わる土地の値段には、国税庁が定める「相続税路線価」と、市区町村が定める「固定資産税評価額」があります。おもに、相続税額や固定資産税額の算定に用いられる土地の値段です。「相続税路線価」は、おもに相続税や贈与税の計算に用いられる土地の値段です。土地の売買で参考とされるケースはほとんどありません。「固定資産税評価額」土地の固定資産税や都市計画税の算定に用いられます。固定資産税評価額の約70％を、土地の相場ととらえることもできます。これらは一般財団法人　資産評価システム研究センターの提供する【全国地価マップ】で見ることが出来ます。

このほか、実際に取引された値段から算定される「実勢価格」という土地の値段があります。実勢価格とは、実際に取引された土地の価格のことで土地の売買などで参考にされますが、公示地価のように公的機関が定める価格ではない点が特徴です。国土交通省が実施するアンケートをもとにした全国の取引情報は、国土交通省の【土地総合情報システム】から確認できます。

相場よりも安くなってしまうケース

一概に築年数だけでは相場は図れません。その住宅が建つ場所、周りの環境、道路状況によって人気のあるエリアかどうかで価格も変わってきます。下記は住宅を選ぶ上でどんなところがマイナス査定になるかの一例です。

≪築年数≫　周りの住宅に比べて一件だけ築年数が古かったりすると印象がよくありません

≪最寄り駅への近さや駅の利便性≫　最寄り駅が遠く車しか移動手段がない場所はやはり人気がないです。また電車やバスの本数など最寄り駅が利用しやすいかどうかも気になります

≪維持管理（定期的な修繕が行われているか）≫　築年数相応に家は経年劣化していきますが、定期的にメンテナンスしている住宅は痛みも少なく印象も違います

≪給湯設備や冷暖房の対応状況≫　古いものだと早期に交換が必要になりますが、給湯設備や冷暖房設備は全て交換すると結構な費用がかかるので金額にも反映されがちです

≪接道してる道路の幅や整備状況　方角≫　接道している道路が北面道路と南面道路ではやはり南面道路に接道している住宅の方が見た目的にも印象はよく　道路幅が4ｍ以下（セットバック要）だとマイナス要因となります

≪商業施設への近さや商業施設の利便性≫　最寄り駅と同じように近所に利用しやすい商業施設がないと人気がなくまた大型施設が近すぎても周辺道路が混雑し敬遠されがちです

家の老朽化がひどい

築年数が古くなると当然家は経年劣化により老朽化してきます。住む方の使い方によっても家の痛み具合は変わってきます。定期的なメンテナンスでリフォームをされていると比較的印象は良く相場より下がることはないです。あまりに痛み具合がひどいと一般の方が見た時に印象は良くありません。自身で悪いところをリフォームするにしてもどう直せばいいのか、どこまでやればいいのかが分からず敬遠されがちです。しかし買取業者だと多少痛みがあっても値が下がらず金額が付く場合もあります。

相場を調べたら不動産査定

これらを踏まえたうえで、色々な不動産会社に話を聞いて自分自身が納得して信頼できる不動産会社へ相談してみましょう。

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