不動産や家を売る時にかかる税金とは？税金対策や計算する方法まとめ

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家を売る際の税金や手順を解説！初めての売却のコツや注意点まとめ

家を売りたいけど、どんな税金がいくらかかるの？買う時だけじゃない、不動産を売却するときも避けては通れない税金。

複雑でわかりづらい、計算方法が分からないと感じている方も多いのではないでしょうか？ここでは、売却前に知っておきたい税金について、わかりやすく解説していきます！

不動産売却かかる税金は主に6種類！

６種類のうち、不動産売却時の利益にかかる税金を「譲渡所得税」、売却手続きにかかる「その他の税金」の2つに区分できます。

・譲渡所得税・・　住民税(都道府県や市町村に納める税金)

所得税(個人の所得にかかる税金)

復興特別所得税(東日本大震災の復興にために必要な財源を確保するための税金：2013年1月1日～2037年12月31日まで課税されます)

・その他の税金・・印紙税(売買契約貼付用する収入印紙にかかる税金)

消費税(不動産会社へ支払う仲介手数料等の税金)

登録免許税(不動産の名義変更にかかる税金)

譲渡所得税

上記３つの税金は、不動産売却によって生じた利益にかかる税金のため「譲渡所得税」と総称されます。利益にかかる税金のため利益がない場合は課税されません。ここでいう「利益」は、=不動産売却価格－購入時にかかった費用(取得費や経費)の残額になります。

例えば、800万円で買った土地を1000万円で売却した時、仲介手数料として30万使ったとします。この場合の譲渡所得は、売却代金から土地を手に入れる為にかかった費用を差し引いた170万円になります。

譲渡所得税の計算手順

譲渡所得税は、譲渡所得×税率の計算式で求められます。

不動産売却によって利益が発生した場合にかかる３つの税金の税率は、不動産を所有していた期間によって変わってきます。

売却した土地、建物等の所有期間が、売却した年1月1日を起算とし５年を超える場合を「長期譲渡所得」、５年未満の所有期間の場合は「短期譲渡所得」に区分されます。

長期譲渡所得・・所得税：15％住民税：5％復興特別所得税：0.315％　計20.315％

短期譲渡所得・・所得税：30％住民税：9％　復興特別所得税：0.63％　計39.63％

不動産や家を売却する際に使える税金対策を解説

保有期間5年を超えてから売却する

上記で解説した通り、不動産の保有期間によってかかる税率が変わります。５年経過して売却した場合、譲渡所得税は半分になります

譲渡所得が1000万円の場合、長期・短期譲渡所得を計算すると。。

長期譲渡所得：1000万円×20.315％=2,031,500円

短期譲渡所得：1000万円×39.63％=3,963,000円

差額は1,931,500円とその差は約２倍にもなります。

もう少し待てば５年、、、という場合は売却(引渡)時期を遅らせることも節税対策になります。

取得費用を明確にする

譲渡所得税を計算する上で取得費用が明確かどうかはとても重要です。

取得費用とは土地や建物を取得するときにかかった費用にリフォームや設備費用を加えた金額のことを言います。

概算取得費用として「売却代金×５％」で算出しますが、本来の取得費用よりも少なくなってしまうケースがほとんどです。取得費用として譲渡収入から差し引ける金額が減ってしまうと、譲渡所得税も高くなります。例えば、取得時の売買契約書を紛失してしまい、取得を証明するものがなければ何十万という税金を払わなければなりません。

節税とは少し違うかもしれませんが、取得費用が分からなければ税負担額は多くなってしまいます。取得費用を明確にすることは、譲渡所得税をより抑えるために欠かせません。

控除・特例

3000万円の特別控除

3000万円の特別控除は、一般的な住宅であればこの制度の適用を受けることで大きく税額を減らすことができます。例えば、マイホーム売却時に生じた利益を3000万円までなかったことにしてくれる制度で、所有期間や買い替えの有無に関わらず適用を受けられます。この特例受ければ、譲渡所得税がかかる人はほとんどいないといってよいでしょう。

万が一、3000万円控除しても利益が残る場合は課税されますが、所有期間を１０年超えていれば通常より税率が低くなり、これを「軽税税率」と言います。

長期譲渡所得金額=A

6000万円以下・・・A×税率１０％

6000万円超・・・(A―6000万円)×１５％+60万円

「3000万円の特別控除の特例」と「軽減税率」を利用すれば、大きな節税効果が見込めます。

不動産や家を売る販売活動中(保有期間中)に支払う税金

所得税・住民税のほか、土地や建物を所有している期間はその年の1月１時点の所有者に対して毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。固定資産税は標準税率1.4％、都市計画税は制限税率0.3％とされ課税標準は固定資産評価額です。住宅用地については軽減措置が設けられており、建物については固定資産税のみ軽減措置があります。

固定資産税　標準税率1.4％

都市計画税　制限税率0.3％

不動産売却後の確定申告とは？

不動産を売却した年の翌年は、譲渡所得の有無に関わらず2月16日～3月15日の期間中に確定申告が必要になります。通常、サラリーマンの場合は給与所得にかかる所得税や住民税等は給料から天引きされるため、確定申告する方は少ないですが、不動産売却後で得た譲渡所得は給与所得とは別に計算されるため確定申告を行う必要があります。

売却益に課税される税金は金額が大きく異なるケースがあります。特別控除等の制度を利用することで節税対策になりますので、売却時にどの制度が利用できる予め確認していくことが重要です。

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